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時隔兩日，北京昌平區再度迎來土地成交。10月30日，由北京城建投資發展股份有限公司和北京藍華宇房地產開發有限公司的聯合體，以底價 28.09億元摘得昌平區東小口鎮賀村中灘村組團B地塊重點村舊村改造項目CP02-0405-0001地塊，成交樓面價約為3.2萬元/平方米。其中，北京藍華宇房地產開發有限公司為北京銘嘉房地產開發有限公司的子公司。

掛牌出讓文件顯示，上述地塊位于昌平區東小口鎮，東至建昌路、西至黑泉東路、南至建材城南路、北至昌平區界；土地面積約3.13萬平方米，建筑面積約8.78萬平方米，容積率2.8，控高60米，起始價28.09億元。地塊內需配建一處500平方米的社區管理服務用房，建成后無償移交相關主管部門。

該地塊位于北五環與北六環之間，距北五環直線距離約3公里，西側1.4公里接壤海淀區，東側毗鄰東小口城市休閑公園，與朝陽區隔園相望，處于昌平、海淀、朝陽三區交會的獨特位置。這一地理布局使其能夠承接西二旗、后廠村區域互聯網從業人員的居住需求，并受益于望京商務區的輻射效應。

從周邊配套上來看，該地塊鄰近在建地鐵13B號線建材城東站，預計明年通車。周邊有西三旗萬象匯、東小口城市休閑公園、東小口森林公園、賀新公園等設施，生活配套完善。值得關注的是，地塊南側規劃有一處12年一貫制教育用地，有望提升區域教育水平。

東小口板塊近五年半沒有新增宅地供應，最近出讓的一宗宅地還是2020年2月的奧森ONE地塊，當時銷售均價約5.8萬元/平方米。

據中指研究院監測，目前地塊周邊二手房市場以海淀區房源為主，老舊小區均價約4萬元/平方米，次新小區價格區間為6萬-8萬元/平方米。需要注意的是，限競房項目奧海明月、奧森ONE目前尚未達到上市條件，但預計至2028年東小口地塊項目交付時，上述項目將同步滿足“滿五”上市要求，可能對同期新房市場形成一定分流。

中指研究院土地市場研究負責人張凱認為，該地塊的核心優勢主要集中于其區位獨特性、周邊配套的成熟度，以及板塊內新房供應相對有限，存在一定的市場發展空間的特性。但項目也需面臨若干現實挑戰，包括2.8的容積率與60米建筑限高對產品形態形成的約束；周邊環境中存在的部分不利因素，如垃圾回收站等。此外，尚未正式通車的地鐵線路與教育配套的落地進度仍存在一定不確定性，可能對項目價值兌現構成潛在影響。

昌平區東小口鎮賀村中灘村組團B地塊重點村舊村改造項目的幾宗地塊曾經出現在今年“第五輪擬供應商品住宅用地清單”中，除了今天成交的0001地塊外，還有0002和0005地塊將在未來推出。

而截至目前的掛牌信息，11月份北京待成交的涉宅用地共有6宗，分別位于通州區老城區、房山區長陽鎮北廣陽城、朝陽區松榆里、昌平區未來科技城、東城區祈年大街、大興區西紅門鎮，總用地面積20.26萬平方米，總規劃建筑面積40.19萬平方米，總起始價120.536億元。

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